A prefeitura de Balneário Camboriú, em Santa Catarina, impediu a construção de um arranha-céu de 42 andares na Estrada da Rainha em junho de 2026.
A decisão inédita envolveu a desapropriação do espaço aéreo, limitando a altura das obras para preservar um dos cartões-postais da cidade. O objetivo principal é manter a paisagem livre na Estrada da Rainha, um ponto turístico conhecido.
O projeto original, denominado Fontainebleau, previa uma torre de 145 metros que, se construída, bloquearia a visão panorâmica. Diante do interesse público e da pressão de moradores, o município optou por alterar as regras de construção para aquele terreno específico, garantindo que a vista permaneça desobstruída.
Essa medida, conforme apurado pela equipe de repórteres da Gazeta do Povo, representa uma solução criativa para a proteção paisagística sem a necessidade de desapropriar o terreno inteiro. A técnica jurídica utilizada é a desapropriação do espaço aéreo, permitindo que o proprietário utilize o solo, mas com restrições de altura.
O que é a desapropriação do espaço aéreo?
A desapropriação do espaço aéreo é um mecanismo legal onde o poder público adquire o direito de construir acima de uma determinada altura, sem necessariamente tomar posse do terreno. No caso da Estrada da Rainha, a prefeitura permitiu que a construtora erigisse edifícios de até 24,5 metros.
Acima dessa marca, o espaço aéreo passa a pertencer ao município. Essa estratégia garante a preservação do horizonte e da vista, uma vez que nenhum prédio alto poderá ser erguido para tampar o visual. É uma forma de proteger o cenário urbano sem o alto custo de comprar o imóvel completo.
Como será calculada a indenização para a construtora?
A indenização paga pela prefeitura será baseada apenas no potencial construtivo que a empresa deixou de exercer. Se o projeto inicial previa 150 metros de altura e o novo limite é de 25 metros, o pagamento corresponderá ao valor de mercado dos 125 metros suprimidos.
Essa modalidade de indenização visa economizar recursos públicos, pois é significativamente mais barato compensar o direito de construir perdido do que adquirir a propriedade inteira por meio de uma desapropriação tradicional. A medida busca um equilíbrio entre o desenvolvimento urbano e a preservação ambiental.
Para onde vai o potencial construtivo que sobrou do projeto?
A construtora tem a opção de utilizar a Transferência do Direito de Construir (TDC). Por meio deste recurso, os metros quadrados que não puderam ser aproveitados na Estrada da Rainha podem ser realocados para outras áreas da cidade que sejam permitidas por lei.
Na prática, isso significa que a empresa poderá construir edifícios mais altos em outros bairros, compensando financeiramente o prejuízo obtido com a restrição no local original. Essa ferramenta busca manter o dinamismo econômico do setor imobiliário.
Qual a situação atual do impasse com a Embraed?
Atualmente, as obras no local estão suspensas, e o projeto de lei que regulamentará a transferência do direito de construir ainda aguarda encaminhamento. A prefeitura e a construtora, Embraed, mantêm negociações para um acordo amigável sobre os valores da indenização.
Enquanto um consenso sobre o preço do espaço aéreo e o destino do potencial construtivo transferido não for alcançado, a proteção da vista icônica da Estrada da Rainha permanece assegurada por meio de um decreto municipal. A decisão visa garantir a integridade paisagística, um patrimônio valioso para Balneário Camboriú.
